濟(jì)南慶典公司應(yīng)邀參加易居中國(guó)16歲慶典
作者：濟(jì)南慶典公司 來(lái)源：www.windowsmp.cn 發(fā)布日期：2016-09-14
在8月28日，濟(jì)南慶典設(shè)備租賃公司的工作人員應(yīng)邀參加易居中國(guó)16歲慶典。在晚間的宵夜上，與我圍坐飯桌的來(lái)自全國(guó)的傳統(tǒng)媒體和自媒體同仁，把杯換盞間，熱議的話題三句話不離鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。我作為出席此次活動(dòng)的唯一的鄭州傳統(tǒng)媒體代表，自然成為全國(guó)媒體爭(zhēng)相聚焦的對(duì)象。
當(dāng)“房子”成為流行語(yǔ)，不僅體現(xiàn)在上海的夜宴上。當(dāng)下，在鄭州，人們相見(jiàn)時(shí)，掛在嘴邊的問(wèn)候語(yǔ)，不再是：“你吃了嗎？”，而是：“你買(mǎi)房了嗎？”、“現(xiàn)在還是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)嗎？”、“我到哪里去買(mǎi)房？”換言之，“大鄭州，哪里還有房可買(mǎi)？”而在過(guò)往，人們談及房子，話題往往集中在：“房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)跌？”、“我該不該出手？”、“買(mǎi)房有額外優(yōu)惠么？”
從上個(gè)世紀(jì)80年代風(fēng)靡文壇的作家高曉聲的小說(shuō)《李順大造屋》，到如今包括鄭州在內(nèi)的全國(guó)一、二線城市的全民搶房，再到一房難求無(wú)房可買(mǎi)，房子啊房子，一直是縈繞在國(guó)人頭頂和心間的一種情結(jié)，一直是繞不開(kāi)的牽一房而動(dòng)全社會(huì)的一大熱門(mén)話題。當(dāng)房子成為全社會(huì)的一種“集體有意識(shí)”，當(dāng)房子成了全民的盛宴、狂歡，當(dāng)房子承載著全民的希冀、饑渴、焦灼，繃緊全社會(huì)的神經(jīng)，捆綁全社會(huì)的資源，我們是不是應(yīng)該暫時(shí)按耐住躁動(dòng)的狂熱的心靈，融鑄一些冷思考？
無(wú)論是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”，還是“亂花漸欲迷人眼”，抑或“嘈嘈切切錯(cuò)雜彈”。身處鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一線的我們，自然是“春江水暖鴨先知”，“近水樓臺(tái)先得月”。當(dāng)我們剝絲抽繭廓清迷霧撥云見(jiàn)日，自然可以從紛繁的表象、紛紜的眾說(shuō)中，梳理、提純、萃取出相對(duì)接近鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)的觀點(diǎn)，形諸文字，以就教于大方之家，以期為促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展貢獻(xiàn)一己的思考————
我看鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面
劉文良
從年出地王到季出地王、月出地王、日出地王、三日連出三地王、日出雙地王。
從在售樓部開(kāi)盤(pán)到五星級(jí)酒店開(kāi)盤(pán)到國(guó)際會(huì)議中心開(kāi)盤(pán)到國(guó)際會(huì)展中心開(kāi)盤(pán)到新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)T1航站樓開(kāi)盤(pán)，從市場(chǎng)寒潮時(shí)的幾十人選房到市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)百人選房，到市場(chǎng)升溫時(shí)的千人選房，再到最近幾周市場(chǎng)鼎沸時(shí)的萬(wàn)人選房；從人工認(rèn)籌排號(hào)選房到電腦搖號(hào)選房再到競(jìng)價(jià)模式的“云選房”，直至市場(chǎng)上無(wú)房可售買(mǎi)房需要開(kāi)后門(mén)找關(guān)系托人情，甚至請(qǐng)客送禮，甚至全家總動(dòng)員連夜排隊(duì)，甚而至于搖中房號(hào)喜極而泣，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)以百米沖刺的速度沖向選房區(qū)。
從年光盤(pán)到季光盤(pán)、月光盤(pán)，到去今兩年的日光盤(pán)，再到近幾周的半天盤(pán)、小時(shí)盤(pán)。
從零首付到首付分期，到客戶(hù)爭(zhēng)相全款購(gòu)房；從市場(chǎng)低谷時(shí)八折購(gòu)房、九折購(gòu)房、購(gòu)房送汽車(chē)送家電送出國(guó)游，到集體性取消優(yōu)惠，到降低置業(yè)顧問(wèn)業(yè)績(jī)提成，到舍棄全民營(yíng)銷(xiāo)，放棄案場(chǎng)線下活動(dòng)，再到售樓部不見(jiàn)桶裝水不見(jiàn)可樂(lè)、咖啡，手機(jī)中不聞電商聲音，直至最近各家公司財(cái)務(wù)連明徹夜加班收錢(qián)，十二小時(shí)忙得沒(méi)有時(shí)間吃飯、上洗手間。
如此等等，不一而足。這不是天方夜譚，也不是電影、電視劇的劇情，這是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)、真實(shí)表情、真實(shí)鏡像。如果將鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種細(xì)節(jié)、各種表征、各個(gè)故事集納成篇，一定是當(dāng)今鄭州社會(huì)百態(tài)的“浮世繪”，如拍成電視連續(xù)劇，其熱播效應(yīng)定然不會(huì)輸給當(dāng)年全國(guó)爭(zhēng)睹的《渴望》。
對(duì)于時(shí)下鄭州房地產(chǎn)的種種表現(xiàn)，筆者不再一一贅述，因?yàn)槿巳硕贾蒙砥渲凶匀桓型硎堋Ｗ鳛猷嵵莘康禺a(chǎn)的觀察者和報(bào)道者，透過(guò)樓市萬(wàn)象，或許可以歸結(jié)出一些具有代表性的普遍性的發(fā)人深思的引人警醒的基本面————
一、鄭州業(yè)已成為房地產(chǎn)意義上的強(qiáng)二線城市，或者干脆稱(chēng)之為房地產(chǎn)意義上的一線城市
此言不虛，美言可信。鄭州被國(guó)務(wù)院定位為中部重要的中心城市，正在朝著國(guó)家中心城市闊步邁進(jìn)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)、“一帶一路”三大國(guó)家戰(zhàn)略賦予鄭州的政策高地，讓鄭州迎來(lái)歷史上千載難逢的發(fā)展良機(jī)；河南自貿(mào)區(qū)的獲批，鄭州錦上添花如虎添翼。全國(guó)綜合交通樞紐中心的地位，“米”字型高鐵樞紐中心的站位，全國(guó)第一人口大省的省會(huì)城市，千萬(wàn)規(guī)模的人口基數(shù)，5年人口凈流入185萬(wàn)的規(guī)模和速度，單核城市的格局，如此區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通地位、人口紅利，國(guó)內(nèi)罕有其匹無(wú)出其右，注定鄭州成為全國(guó)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市、房地產(chǎn)意義上的強(qiáng)二線城市或稱(chēng)之為一線城市，接棒一線城市，緊追和趕超國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市“四小龍”。
二、地王頻出、地價(jià)攀高將成為鄭州房地產(chǎn)的新常態(tài)
今年以來(lái)，鄭州地王頻出，總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)、溢價(jià)率屢創(chuàng)新高，甚至出現(xiàn)面粉貴過(guò)面包、樓面價(jià)高于區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)、鄭州地王樓面價(jià)略高于廣州新地王樓面價(jià)的現(xiàn)象，究其原因，既是一線城市競(jìng)爭(zhēng)慘烈、大量地產(chǎn)央企、地產(chǎn)前三十強(qiáng)長(zhǎng)驅(qū)鄭州逐鹿中原看好河南的必然結(jié)果，也是鄭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大的上升空間和良好前景的真實(shí)反映。截至2015年，我省城市化率達(dá)到46.85%，但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)城市化率為56.1%，可見(jiàn)河南仍低于全國(guó)平均水平將近10個(gè)百分點(diǎn)。作為億萬(wàn)人口大省的河南，城市化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，就意味著有近百萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口要進(jìn)入城市。具體到鄭州，以近5年人口凈流入185萬(wàn)人計(jì)，按照人均住房30平方米來(lái)計(jì)算，5年應(yīng)該有5550萬(wàn)平方米的增量，反觀鄭州，只有去年的銷(xiāo)售量突破了千萬(wàn)大關(guān)，說(shuō)明供應(yīng)量缺口依然較大。土地作為不可再生的資源，隨著城市化進(jìn)程的加速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的提速，土地資源將越發(fā)稀缺，城區(qū)的土地供應(yīng)日益趨緊，土地價(jià)值不斷刷新，實(shí)屬正常，對(duì)此要理性看待，正確對(duì)待，既不能歸咎于政府刻意拔高地價(jià)，也不能指責(zé)外來(lái)企業(yè)特別是央企的盛宴，鄭州在建、在售項(xiàng)目更不能跟風(fēng)漲價(jià)，鄭州市政府主管部門(mén)應(yīng)適當(dāng)限制地王的高溢價(jià)率，甚至不妨像南京、蘇州等城市那樣，對(duì)地王競(jìng)拍實(shí)施熔斷機(jī)制，從而遏制地王現(xiàn)象的蔓延和地價(jià)的脫韁。
三、鄭州房?jī)r(jià)并未暴漲，目前的價(jià)格上漲屬于補(bǔ)漲的市場(chǎng)行為
近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，無(wú)論是媒體、民間，還是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，均將鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中客觀存在的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象歸咎于地王效應(yīng)，普遍認(rèn)為地王頻出助推、拉高人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，推高房?jī)r(jià)上漲。筆者認(rèn)為，地王效應(yīng)的確導(dǎo)致部分在售項(xiàng)目跟風(fēng)漲價(jià)，也強(qiáng)化了人們的恐慌性購(gòu)房心理，但是目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的漲價(jià)現(xiàn)象，除地王效應(yīng)外，更多是仍是受制于供需關(guān)系，供需關(guān)系才是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本因素。相比于國(guó)內(nèi)其他二線城市，鄭州房?jī)r(jià)的基數(shù)過(guò)去在全國(guó)處于較低的水平，近幾年房?jī)r(jià)上漲速度較快、幅度較大，是因?yàn)猷嵵莸姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)健康的合理區(qū)間，鄭州房地產(chǎn)庫(kù)存較少。在今年6月份之前，鄭州房地產(chǎn)庫(kù)存的去化周期僅有3個(gè)月的時(shí)間，部分區(qū)域如經(jīng)開(kāi)區(qū)，早已是零庫(kù)存。經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的快速去化，目前鄭州房地產(chǎn)的庫(kù)存逼近清倉(cāng)，幾近歸零。基于此，筆者認(rèn)為，目前部分項(xiàng)目雖然程度不同地出現(xiàn)漲價(jià)，仍屬于企業(yè)的市場(chǎng)行為。鄭州房?jī)r(jià)雖不同程度地普漲，但相比于“四小龍”，1—7月份均價(jià)、同比、環(huán)比、漲幅仍處于低位（詳見(jiàn)表格），筆者認(rèn)為屬于合理的價(jià)格區(qū)間，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的走勢(shì)。鄭州房?jī)r(jià)并未暴漲，與廣州一樣，目前的漲價(jià)仍屬于補(bǔ)漲。所以，目前仍是在鄭州購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)，鄭州市的經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)和周邊區(qū)域的升值空間仍然較大。對(duì)于有著自住需求和改善型需求的人群，等待和觀望仍要付出較大的代價(jià)。
四、“鄭州人”仍是鄭州商品住宅的購(gòu)買(mǎi)主力
這里所說(shuō)的“鄭州人”，并非僅指具有鄭州市戶(hù)籍的鄭州人，而是鄭州的常居人口概念。他們當(dāng)中，雖然戶(hù)口仍在原籍，但是早已在鄭州工作、經(jīng)商、打工，并在鄭州成家立業(yè)，已與鄭州這座城市血脈相通血肉相連，應(yīng)視為鄭州人。因此，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，鄭州將近一半的商品住房被“外地人”購(gòu)買(mǎi)，但是這些“外地人”僅僅是戶(hù)口在外地，實(shí)則人在鄭州。另外，曾有傳言外地的炒房團(tuán)大舉進(jìn)入鄭州，但據(jù)筆者走訪眾多售樓部進(jìn)行了解，類(lèi)似溫州購(gòu)房團(tuán)這樣的購(gòu)房大軍并未“侵入”，即使偶有外省購(gòu)房者，也多為在外省工作、經(jīng)商、生活的豫籍人士，看好鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值空間，返鄉(xiāng)置業(yè)，此樓置業(yè)群體一直存在，最近并未有激增跡象。
五、剛需和改善型購(gòu)房需求仍占市場(chǎng)主流
筆者注意到，曾有媒體稱(chēng)，目前在鄭州出手購(gòu)房者多系投機(jī)、投資型購(gòu)房群體，對(duì)此，筆者通過(guò)調(diào)研，得出的結(jié)論是投資型購(gòu)房在客戶(hù)群體中占比并不像有些媒體所稱(chēng)的居高不下，投資型需求并非市場(chǎng)的主力、主流。應(yīng)該看到，由于城中村的消泯，租房大軍開(kāi)始大量涌入市場(chǎng)，這類(lèi)人群最剛需；再者，之前長(zhǎng)期持觀望心態(tài)、坐等房?jī)r(jià)下降的群體，目前打消觀望，紛紛入市，此類(lèi)人群仍為剛需一族。對(duì)于眾多希望盤(pán)活現(xiàn)有房屋并優(yōu)化資產(chǎn)，二次三次多次置業(yè)的改善型需求，在目前市場(chǎng)上表現(xiàn)最為活躍，此類(lèi)群體占比最多。投資性需求之前因限購(gòu)、限貸受到擠壓，目前市場(chǎng)活躍，投資型客戶(hù)呈現(xiàn)增加之勢(shì)，但是對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房需求，也不應(yīng)視為洪水猛獸，仍應(yīng)視為正常的市場(chǎng)需求。
中央鼓勵(lì)去庫(kù)存，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民的剛需和改善性需求，但是由于投資渠道的單一，城鎮(zhèn)居民投資不動(dòng)產(chǎn)，希望資產(chǎn)保值、增值，是一種正常的投資行為，不能簡(jiǎn)單地一棍子打死。一方面，我們要保護(hù)老百姓改善居房的合理需求，引導(dǎo)購(gòu)房者根據(jù)自身需要和財(cái)力量力而行；另一方面，也要幫助廣大購(gòu)房者打消恐慌性購(gòu)房、全民購(gòu)房、瘋狅搶房的心理，回歸理性軌道，三思而后買(mǎi)。
六、鄭州真正進(jìn)入“逐鹿中原”時(shí)代，市場(chǎng)的集中度將越來(lái)越高
伴隨著中國(guó)地產(chǎn)十強(qiáng)悉數(shù)進(jìn)入鄭州，且有眾多的地產(chǎn)央企、地產(chǎn)20強(qiáng)、30強(qiáng)企業(yè)正在加快對(duì)鄭州的戰(zhàn)略性布局，鄭州已經(jīng)成為外來(lái)企業(yè)必爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)外來(lái)企業(yè)對(duì)鄭州新出土地的爭(zhēng)奪將會(huì)更加白熱化，市場(chǎng)的集中度將會(huì)越來(lái)越高，“地王熱”將熱度不減。
眾多外來(lái)企業(yè)逐鹿中原，將會(huì)整體提升鄭州房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平，引入全新的理念和高端的產(chǎn)品線，對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)持歡迎態(tài)度。但是應(yīng)該看到，隨著鄭州地價(jià)的不斷刷新記錄，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻將會(huì)越來(lái)越高，對(duì)進(jìn)入鄭州的外來(lái)企業(yè)的綜合實(shí)力、操盤(pán)水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力將會(huì)提出更加嚴(yán)苛的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，本土企業(yè)的生存空間將進(jìn)一步受到擠壓，部分本土房企將面臨“斷炊”的生存大考。
筆者認(rèn)為，不管是本土企業(yè)，還是外來(lái)企業(yè)，都應(yīng)本著對(duì)城市、對(duì)社會(huì)、對(duì)客戶(hù)、對(duì)土地負(fù)責(zé)的態(tài)度，力避短期的逐利行為，在提升品質(zhì)、注重創(chuàng)新、鑄造精品的基礎(chǔ)上贏得市場(chǎng)去化房源，為鄭州城市建設(shè)發(fā)展、鄭州人居環(huán)境改善恪盡城市運(yùn)營(yíng)商的重責(zé)。外來(lái)企業(yè)進(jìn)入鄭州后，應(yīng)因地制宜，緊接地氣，在鄭州開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目不能做“減法”，更應(yīng)做“加法”；提倡外來(lái)企業(yè)在鄭州植根，挖“深井”，打持久戰(zhàn)，摒棄那種撈一把就走的短視行為。
七、政府因綜合施策，加大土地供應(yīng)，從根本上解決土地饑渴
鄭州市的城市決策者應(yīng)站位城市、站位未來(lái)、站位發(fā)展、站位民生，既不要因市場(chǎng)過(guò)熱，急切地草率地簡(jiǎn)單粗暴地出臺(tái)外界盛傳的調(diào)控政策。實(shí)踐證明，僅憑政策之手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還會(huì)導(dǎo)致越調(diào)控房?jī)r(jià)越走高的怪圈。時(shí)至今日，百姓對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果心存疑惑，甚至一有調(diào)控消息傳出，市場(chǎng)更加恐慌，民眾購(gòu)房聲聲急；同時(shí)，政府部門(mén)也不要放任市場(chǎng)的狂熱，房管部門(mén)要硬起手腕監(jiān)管市場(chǎng)秩序，嚴(yán)查無(wú)證銷(xiāo)售；國(guó)土部門(mén)要加大土地供應(yīng)，避免土地饑渴，從根本上源頭上保證土地供應(yīng)，避免因土地供應(yīng)不足導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求。
八、關(guān)于“存量房”的概念亟待厘清
近日，鄭州市房管局發(fā)布新聞通稿，明確表示：從8月份的市場(chǎng)情況來(lái)看，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著較為活躍的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投放環(huán)比增長(zhǎng)明顯，銷(xiāo)售量創(chuàng)年內(nèi)月度新高。在商品房交易火爆的同時(shí)，二手房交易出現(xiàn)了調(diào)整，成交面積較上月相比有所下降。鄭州市房管局在此提醒廣大購(gòu)房者，鄭州市存量房屋接近2億平方米，是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，二手房將逐漸成為主要的交易方式，成為滿(mǎn)足市民安居的重要選擇，不理性的價(jià)格行為將不會(huì)持續(xù)，廣大市民要理性購(gòu)房。
在市場(chǎng)炙手可熱的“金九銀十”季，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)發(fā)布這一通稿，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸、平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)此，需要特出的是，廣大市民、購(gòu)房者需厘清“存量房”的概念。存量房指的是已經(jīng)建成并且交房的商品住房，屬于二手房范疇，切勿理解為市場(chǎng)上可供銷(xiāo)售的一手房房源數(shù)量。如果不厘清這一概念，媒體在報(bào)道時(shí)會(huì)誤導(dǎo)公眾，大眾會(huì)誤讀鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。
